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《邢台市物业管理条例(草案)》征求意见稿

作者:本站  来源:本网整理  发布时间:2018/5/25 14:55:07 
 

                                  《邢台市物业管理条例(草案)》
                                           征求意见稿


第一章  总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进文明城市建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第五条 市、县(市)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区管理体系,制定实施现代物业服务业扶持政策,倡导绿色管理,鼓励采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业管理和服务水平,促进物业管理工作健康有序发展。
第六条 本市建立市、区、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会四级物业管理体系,按照属地管理的原则开展相关工作。
市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理和指导工作。
县(市)、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府按照规定负责辖区内物业管理的指导、协助和监督工作。
社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展好属地物业管理工作。
第七条 城乡建设、规划、公安、城管、质监、价格、民政、工商、环保、卫生、供水、供电、供气、供热、通讯网络等有关部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。
第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集,区、县房产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面代表参加,共同解决物业管理中遇到的问题。
第二章  业主、业主大会与业主委员会
第九条 本条例所称的业主,是指房屋的所有权人。
第十条 业主在物业管理活动中享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)推选业主代表,并享有被推选权;
(七)委托代理人参加业主大会;
(八)监督业主委员会的工作;
(九)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(十)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(十一)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十二)法律、法规规定的其他权利。
第十一条 业主在物业管理活动中履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。
第十二条 物业管理区域的划分应遵循有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权范围、建筑物规模、共用设施、设备、自然界限、社区建设等因素。
第十三条 建设单位在房屋预(现)出售前,应向房屋所在地的房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请,由房产行政主管部门负责组织实施物业管理区域的划分工作,并将划分结果书面告知物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十五条 新建住宅小区成立业主委员会,原则上按已交付专有部分面积超过建筑物总面积的百分之五十时,由建设单位向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请。但对于建设规模在二十万平方米以上,分期开发建设的建设项目,业主户数超过三百的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会,但在业主大会议事规则中应明确增补业主委员会委员的办法。
第十六条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的。
(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除或者前期物业服务合同到期前九十天的。
第十七条 住宅小区内达到成立业主大会条件的,建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡镇人民政府,并报送下列筹备首次业主大会会议所需要的文件资料:
(一)物业管理区域证明材料;
(二)房屋以及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑物规划总平面图;
(五)共用设施、设备交付使用证明材料;
(六)物业服务用房配置证明材料;
(七)其他有关的文件资料。
第十八条 申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:
(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;
(二)由建设单位或者居民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。
第十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。
业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。
筹备组应自成立之日起九十日内,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
物业管理区域只有一个业主,或业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二十条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)续筹和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;
(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十一条 业主大会会议可采取集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开;但应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本条例第二十条第(五)项、第(六)项和第(七)项规定的事项,应经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例第二十条规定的其他事项,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力;侵害业主合法权益的,受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上的业主提议,或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时,业主委员会应组织召开临时会议。
第二十三条 召开业主大会会议,应于会议召开十五日前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应做好业主大会会议记录。
第二十四条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)组织和监督住宅专项维修资金的续筹和使用;
(六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
第二十五条 业主委员会应自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并提交以下资料:
(一)成立业主委员会备案表;
(二)物业基本情况;
(三)业主委员会委员名单及基本情况;
(四)管理规约和业主大会议事规则;
(五)业主大会决议(附业主及投票权数清册);
(六)法律、法规规定的其他资料。
业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。
第二十六条 业主委员会办理备案后,凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。
第二十七条 业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。有下列行为的业主不得担任业主委员会成员:
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的;
(三)未按物业服务合同交纳物业服务费用的;
(四)违反规定破坏、占用共用部位、共用设施、共用场地的,以及违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的;
(五)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;
(六)索取、非法接受建设单位、物业服务企业利益或者报酬等行为;
(七)泄露业主资料或用于与物业管理无关活动的行为;
(八)法律法规规定或业主大会议事规则、管理规约规定的其他行为。
业主委员会成员人数由五至十一人组成,应为单数,任期三年,可连选连任,具体人数和任期由业主大会决定。
业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。
第二十八条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法追究刑事责任的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十九条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责或业主义务的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)侵害他人合法权益的;
(五)拖欠物业服务费用的;
(六)法律、法规、管理规约等规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
第三十条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财务移交业主委员会,同时,在物业管理区域内显著位置予以公布。
第三十一条 业主委员会的换届及其委员的补选等工作,按照国家、省有关规定开展。街道办事处、乡镇人民政府做好指导、监督工作。
第三十二条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三十三条 管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务,违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益,并对全体业主具有约束力。
第三十四条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第三十五条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章的,物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,应责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。
第三十六条 业主大会、业主委员会应配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
业主大会、业主委员会开展工作经费情况,应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
第三十七条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。
第三章  前期物业管理
第三十八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应签订书面的前期物业服务合同。
第三十九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十条 前期物业服务合同可以约定期限。但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第四十一条 建设单位应在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反临时管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应在物业销售前,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十二条 住宅物业的建设单位,应通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或住宅建筑面积不足五万平方米的,经物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门批准,可采用协议方式选聘物业服务企业。
市、县(市)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第四十三条 市房产行政主管部门应建立统一的物业管理招投标平台和物业管理专家库,为建设单位、业主和业主委员会选择物业服务企业提供服务和指导。
第四十四条 通过招投标方式选聘前期物业服务企业的,建设单位应经物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门备案后,按照以下时限完成招投标工作:
(一)新建现售商品房项目应在现售前三十日内;
(二)预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前;
(三)非出售的新建物业项目应在交付使用前九十日内。
第四十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十六条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。物业服务企业承接物业时,应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十七条 物业服务企业承接物业前,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验的内容、程序及解决问题的办法、时限和违约责任作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等的法律效力。在办理物业承接验收手续时,建设单位应向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。
第四十八条 建设单位应按照物业管理区域总建筑面积千分之三的比例(最低不低于一百平方米),在物业管理区域内配置物业管理办公用房,物业管理区域总建筑面积超过二十万平方米的,超出部分按千分之一的比例配置物业管理办公用房。
对分期开发建设的物业项目,规划部门应按照前款规定的比例在一期建设项目中规划物业管理办公用房。物业管理办公用房应当为地面以上,二层以下相对集中、独立,水、电等基本使用功能齐全的房屋,不得配置车库、储藏间等不适合办公使用的房屋。
物业管理办公用房产权归全体业主所有,由建设单位装修,由物业服务企业使用。未经业主大会同意,物业服务企业及其他单位和个人不得改变物业管理办公用房的用途。
第四十九条 建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章  物业管理服务
第五十条 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格。
第五十一条 市、县(市)物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业诚信档案管理体系,完善健全物业服务企业信用信息管理制度,诚信档案体系应建立奖罚机制,加强对物业服务行业的监管。
市政府有关部门应将业主交纳物业服务费用的情况纳入个人诚信体系,对于恶意拖欠物业服务费用的情况,应记入个人不良记录,促进物业管理市场的健康发展。
第五十二条 物业服务企业有下列行为之一的,应当在物业服务企业信用信息档案中录入不良记录:
(一)挪用或者侵占住宅专项维修资金的;
(二)在物业管理招投活动中提供虚假信息的;
(三)物业服务合同终止后拒不撤出物业管理区域或未按规定办理交接手续和移交资料的;
(四)擅自改变物业管理区域内物业管理用房、共有部位和共用设施设备用途的;
(五)以暴力胁迫方式阻挠业主大会程序的;
(六)物业服务质量明显不符合合同约定的。
物业服务企业信用信息档案分为优、良、合格、不合格四个档次,对于信用优良的企业,在物业服务项目招投标活动中给予加分;对于信用不合格企业限制其参与物业服务项目招投标活动,并限期整改,整改不利的由市、县(市)房产行政主管部门向工商部门出具信用信息不良证明,吊销其营业执照。
第五十三条 业主有下列行为之一的,应当在个人诚信体系中录入不良记录:
(一)未按合同约定交纳物业服务费的;
(二)未按规定交纳专项维修资金的;
(三)法律、法规规定的其他行为。
第五十四条 业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,业主未按合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业或者业主委员会可以通过上门催缴,在物业管理区域显著位置进行公示等形式督促其限期交纳,仍拒不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第五十五条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,需持企业营业执照、物业服务合同等有关合法有效证件,到物业所在地的市(县、区)房产行政主管部门办理备案登记手续。
第五十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第五十七条 业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同,物业服务合同到期一方不准备续签的,应自合同期满前九十日内通知对方。
物业服务合同应对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、物业项目服务保证金、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第五十八条 物业服务企业可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五十九条 物业服务企业应自物业服务合同生效之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在市地的(县、区)房产行政主管部门备案,同时向监管账户交纳物业服务项目保证金。
第六十条 物业服务项目保证金由业主和物业服务企业在物业服务合同中明确,原则上按照物业服务项目年度应收物业服务费用的10%交纳。物业服务项目保证金由物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门专户监管。
物业服务项目保证金在物业服务合同期满后,不在续签的,待按照法定程序交接撤离物业服务项目后,且无其他经济财产纠纷的,经物业所在地市、县(市)房产行政主管部门审核退回。
第六十一条 物业服务企业承接物业时,应与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应向物业服务企业移交本条例第四十七条规定的资料。
第六十二条 物业服务企业应按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。
第六十三条 物业服务收费应遵照市物价部门规定的收费标准和方式执行。县级以上价格主管部门应会同同级房产行政主管部门,加强对物业服务收费的监督管理。
第六十四条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。开发建设单位将未达到验收标准不具备交付使用条件的房屋交付业主的,产生的物业服务费用由开发建设单位承担。
第六十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应直接向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应及时制止,并向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应对违法行为依法予以制止或处理。
第六十七条 物业服务企业应协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。
第六十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约规定的,有关业主应承担连带责任。
第五章  物业的使用与维护
第六十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应提请业主大会同意后,由业主依法办理有关手续。
第七十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足本区域内业主需要。
将车位、车库出租给物业管理区域以外其他人的,租赁合同期限不得超过六个月。
第七十一条 物业管理区域内属于业主共有的车位,业主应当按照划定的位置有序停车。物业服务企业提供管理和服务的可以收取相应的费用。
业主、物业使用人,对车辆停放有特别要求的,由物业使用人和物业服务企业另行约定。
第七十二条  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第七十三条 建设单位销售物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。
第七十四条 物业交付前,参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业运营单位的意见。建设单位应按照有关规定将物业管理区域内验收合格的共用设施设备及相关管线移交给相关专业运营单位负责管理,相关专业运营单位应当及时接管。验收不合格的,相关专业运营单位应出具限期整改意见,建设单位应按要求及时整改,整改合格后,交付相关专业运营单位接管。有关共用设施设备及相关管线未移交相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备及相关管线移交相关专业单位管理的情况予以公示。
相关专业运营单位接管后,应当及时做好共用设施设备及相关管线的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。
相关专业运营单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。
本条例施行前已经交付使用的物业,其有关共用设施设备的交接管理办法,由市人民政府另行规定。
第七十五条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,所产生的费用按照有关规定在成本中列支。
前款规定的单位因维修、养护、更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当提前告知物业服务企业,同时办理相关手续,并及时恢复原状。
第七十六条 业主需要装饰装修房屋的,应在装饰装修开工前与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第七十八条 当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之五十时,业主委员会应当组织业主大会确定续筹方案并及时续交,未成立业主大会的,应由属地街道办事处、社区居委会组织实施。当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十时,只能用于紧急维修。
住宅专项维修资金的交存、使用和管理按有关规定执行。
第七十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。
第八十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应及时维修养护,有关业主应给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第六章  职责划分
第八十一条 市住房保障和房产管理局履行下列职责
(一) 研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;
(二)指导监督县(市)、区房产行政主管部门物业管理工作,对物业服务企业及项目负责人行为进行监督管理;
(三)负责物业服务企业信用信息档案管理;
(四)负责对专项维修资金的使用进行指导和监督;
(五)负责物业管理招投标活动的监管;
(六)负责物业服务合同备案和物业承接查验备案;
(七)负责新建住宅小区物业管理办公用房的验收审批;
(八)依法承担的其他职责。
第八十二条 县(市)、区房产行政主管部门履行下列职责
(一)负责物业服务企业的日常指导和监督工作,指导和监督辖区内街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理监管职责;
(二)负责业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理;
(三)负责物业管理区域划分和物业承接查验备案;
(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导监督;
(五)协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动的投诉。
(六)依法承担的其他职责。
第八十三条 街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责
(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和日常工作;
(二)负责业主委员会的备案;
(三)公共收益开支公开情况的监督;
(四)建立物业管理联系会议制度,协调解决本辖区内物业管理活动中的重大问题;
(五)依法承担的其他职责。
第八十四条 居民委员会应履行下列职责
(一)协助街道办事处、乡镇人民政府指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;
(二)协助街道办事处、乡镇人民政府指导业主委员会的换届选举工作;
(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;
(四)协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督,协调处理辖区内物业管理的日常事务;
(五)依法协调处理物业管理纠纷,开展人民调解工作;
(六)依法承担的其他职责。
第八十五条 相关行政管理部门应履行下列职责
(一)规划行政主管部门负责物业管理办公用房、车位、车库以及老旧住宅小区加装电梯规划审批,负责对违法建筑的认定;
(二)建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动,及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉;
(三)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;
(四)城市管理执法部门负责查处物业管理区域内擅自改变房屋外立面、私搭乱建、擅自改变房屋用途、违法设置户外广告、乱设摊位以及占用和毁坏绿地等违法、违规行为;
(五)公安部门负责监督检查物业管理区域内治安、消防、技防、饲养宠物,车辆停放等活动,协助开展房屋租赁监督管理等活动;
(六)质量监督行政主管部门负责物业管理区域内电梯、锅炉房等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;
(七)环境保护行政主管部门负责查处物业管理区域内排放有毒、有害废物、辐射放射等违法行为;
(八)工商行政管理部门负责查处物业管理区域内无照经营、虚假广告、侵害消费者权益等违反工商行政管理法律、法规行为;
(九)卫生行政管理部门负责指导和监督物业管理区域内疾病防控工作和“除四害”工作;
(十)民政管理部门负责指导和监督居民委员会依照法律法规履行相关职责。
第八十六条 县级以上人民政府建设、规划、公安、城管、质监、价格、民政、工商、环保、卫生等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话,依法处理物业管理区域内的违法违规行为。
任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关行政管理部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。
行政执法单位需要进入物业管理区域执法的,业主、业主委员会、物业服务企业应当予以配合。
第七章  法律责任
第八十七条 违反本办法规定的,由物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可并处十万元以下的罚款;
(二)挪用专项维修资金的,由物业所在地的房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可并处挪用数额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;
(三)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款;
第八十八条 违反本办法规定的,由物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
(二)建设单位、物业服务企业不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款;
(三)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
(四)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;
(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途,占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,责令限期改正,给予警告;个人有以上行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有以上行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第八十九条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。
业主拒付物业服务费用,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第九十条 业主以业主大会或业主委员会的名义,从事违法活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第九十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可自接到行政处罚决定书之日起六十日内向作出行政处罚决定部门的上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议;也可在三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。
第九十二条 房产行政主管部门或其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或其他好处,不依法履行监督管理职责,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第八章  附则
第九十三条 本条例自  年  月  日起施行。

 

 
 
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